Fiança em contrato de locação comercial
  • 12.01.2021
  • DBA-Administrador
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Por  Matheus Delazari Santacroce.

O contrato de locação, por diversas razões, é costumeiramente celebrado com garantia em prol do locador, pois o atraso no pagamento do aluguel e/ou a constatação de danos no imóvel são eventos rotineiros neste tipo de contrato.

Nesse sentido, destaca-se a importância da fiança, espécie de garantia que impõe contra um terceiro a responsabilidade pelo pagamento do débito apurado do locador. A grande utilidade do instituto reside na elevada possibilidade de o locatário recuperar eventual prejuízo sofrido, na medida que o fiador não pode valer-se da proteção do chamado “bem de família”.

A Lei Federal nº 8.009/1990 prescreve que o “bem de família” é oponível contra a execução de dívidas civis, fiscal, trabalhista e previdenciária, com exceção de determinadas matérias, dentre elas “por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação” (inciso VII, do art. 3º, redação dada pela Lei Federal nº 8.245/1991).

Muito se discutiu quando o Congresso Nacional promulgou a Emenda Constitucional nº 26/2000, a qual consagrou o direito fundamental à moradia no art. 6º da Constituição da República, surgindo vozes que declaravam a incompatibilidade da exceção legal da fiança frente a nova ordem constitucional em nosso país.

Neste sentido, o tema foi levado para análise pela Suprema Corte que, no ano de 2010, decidiu ser “constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação”, através do julgamento do tema nº 295 em regime de repercussão geral.

No entanto, a questão voltou a ser pauta da jurisprudência. A interpretação surgida com o entendimento do STF passou a ser sustentada, por muitos, seria limitativa ao contrato de locação residencial. Logo, na hipótese de contrato de locação comercial, o fiador poderá valer-se da exceção do bem de família.[1]

Referido entendimento já se encontra em repetição em outros Tribunais, a exemplo da recente decisão oriunda de São Paulo.[2] Portanto, a insegurança jurídica ronda a cobrança de alugueres em atraso do contrato de locação comercial, prejudicando a expansão deste importante mercado.


[1] STF, RE 1.278.427/SP, Rel. Ministra CARMEN LUCIA, 1ª Turma, j. em 31/07/2020.

[2] TJSP, AI 2222923-07.2020.8.26.0000, Rel. Des.ª ROSANGELA TELLES, 27ª Câmara Direito Privado, j. em 05/11/2020.

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