Por: Guilherme Becker Portugal e Allexandre Bighetti

No dia 06 de agosto de 2026 foi publicada a  Solução de Consulta da Coordenação-Geral de Tributação (“Cosit”) nº 132, por meio da qual a Receita Federal reconheceu que um mesmo empreendimento imobiliário (sob o mesmo CNPJ), pode reunir receitas submetidas aos percentuais de 1% e 4% no âmbito do Regime Especial de Tributação (“RET”).

Assim, a alíquota reduzida alcançaria as unidades destinadas a famílias enquadradas na Faixa Urbano 1 do Programa Minha Casa, Minha Vida (“PMCMV”), enquanto as demais unidades abrangidas pelo RET permaneceriam sujeitas à alíquota padrão (4%).

Por ter sido proferida pela Cosit, a Solução de Consulta vincula toda a administração tributária federal a partir de sua publicação.

A rigor, a legislação nunca vedou essa coexistência. O art. 4º, § 9º, da Lei nº 10.931/2004, inclusive, estabelece que a existência de unidades destinadas às outras faixas de renda não obsta a fruição do regime de 1%.

Além do questionamento acerca da possibilidade de coexistência entre as duas alíquotas, a consulente relatou o entrave operacional, na medida em que o programa da DCTF não permitiria informar percentuais distintos para um mesmo CNPJ.

Embora a Solução de Consulta não detalhe a forma de preenchimento da declaração, ela confirma o procedimento de habilitação que permite a aplicação concomitante dos dois regimes ao mesmo empreendimento. Para cada percentual, há um código de benefício fiscal próprio: 099 para incorporação submetida ao percentual de 4%; 100 para a incorporação submetida ao percentual de 1%; 101 para a construção submetida ao percentual de 1%; e 102 para a construção submetida ao percentual de 4%.

Havendo unidades com tributação distinta no mesmo empreendimento, devem ser transmitidos dois requerimentos, um para cada código, ambos vinculados ao mesmo CNPJ. Em primeiro lugar deve ser transmitido o requerimento relativo ao benefício de 4%, aguardando-se a inscrição do empreendimento no CNPJ. Em seguida, deve ser transmitido o requerimento relativo ao benefício de 1%, com a indicação do CNPJ gerado no pedido anterior.

Outro esclarecimento relevante diz respeito aos critérios de enquadramento dos imóveis residenciais de interesse social. A legislação contempla duas hipóteses: (i) a hipótese histórica, atualmente disciplinada pelo art. 23-A da Instrução Normativa RFB nº 2.179/2024, que abrange unidades residenciais de até R$ 100 mil, desde que a construção tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31 de março de 2009 e, até 31 de dezembro de 2018, a incorporação tenha sido registrada ou o respectivo contrato de construção tenha sido firmado; e (ii) a hipótese introduzida pela Lei nº 14.620/2023, que independe do valor da unidade e considera a renda familiar do adquirente, que deve estar enquadrada na Faixa Urbano 1.

Nesta última hipótese, o enquadramento da renda é verificado no momento da celebração do contrato de venda, mediante documento emitido pelo agente financeiro para análise da capacidade de crédito ou documento equivalente. Eventuais alterações posteriores na renda familiar não produzem efeitos para fins de fruição do regime.

A aplicação do percentual reduzido também não é automática. Nos termos do art. 24 da Instrução Normativa RFB nº 2.179/2024, o regime alcança apenas as receitas recebidas pela incorporadora após a efetivação do requerimento. Desse modo, o empreendimento que já tenha optado pelo RET-Incorporação deve formalizar requerimento específico para aplicação do RET PMCMV às unidades enquadradas como imóveis residenciais de interesse social.

Unidades vendidas antes da mencionada Instrução Normativa podem ser enquadradas, desde que observado o critério de renda previsto no art. 23. Contudo, o percentual reduzido será aplicável somente às parcelas recebidas após a efetivação do requerimento.

O momento é oportuno para revisar o enquadramento de cada empreendimento. Convém verificar a habilitação no RET, confirmar a existência de requerimento específico para o código correspondente à alíquota de 1%, mapear as unidades já vendidas que possam se enquadrar na Faixa Urbano 1 à luz do critério de renda, organizar a documentação comprobatória emitida pelo agente financeiro e assegurar a adequada segregação das receitas submetidas a cada percentual.

A equipe tributária do Dessimoni e Blanco Advogados atua na análise de enquadramento e na formalização dos regimes especiais aplicáveis às incorporações imobiliárias e permanece à disposição para prestar esclarecimentos sobre o tema.