O Tema 1348 do Supremo Tribunal Federal (“STF”) discute o alcance da imunidade do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (“ITBI”) nas operações de integralização de capital social mediante a transferência de bens imóveis, especialmente quando a pessoa jurídica possui atividade preponderantemente imobiliária.

A controvérsia decorre da interpretação do artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal[1], que estabelece que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. No entanto, ao dispor sobre as hipóteses não abrangidas pela imunidade, o dispositivo não deixa claro se a exceção relacionada à atividade preponderantemente imobiliária do adquirente se aplica à qualquer operação de integralização de capital social ou apenas às operações de reorganização societária, tais como fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.

Tradicionalmente, os fiscos municipais entendem que a imunidade do ITBI não se aplica quando a pessoa jurídica que recebe o imóvel possui atividade preponderantemente imobiliária, independentemente de a transmissão decorrer ou não de operação de reorganização societária. Assim, os municípios exigem o recolhimento do ITBI nesses casos, com fundamento no artigo 37[2] do Código Tributário Nacional (“CTN”), que prevê restrições quando a atividade preponderante da pessoa jurídica é imobiliária.

Todavia, tal interpretação restritiva gera discussão acerca de possível violação aos princípios da legalidade, da capacidade contributiva e da segurança jurídica, especialmente no que se refere à interpretação ampliativa das exceções à imunidade previstas no texto constitucional.

Nesse contexto, o debate foi levado ao STF por meio do Recurso Extraordinário nº 1.495.108/SP, que visa justamente definir se essa limitação é compatível com o texto da Constituição e os princípios constitucionais. Destaca-se que, diante da relevância da controvérsia e da divergência de entendimentos na jurisprudência, o tema teve repercussão geral reconhecida, o que significa que a decisão a ser proferida pelo STF terá efeito vinculante para os demais órgãos do Poder Judiciário e deverá orientar a atuação das administrações tributárias, servindo como parâmetro para a solução de casos semelhantes em todo o país.

O julgamento foi iniciado em 3 de outubro de 2025, tendo sido proferidos 3 votos (favoráveis aos contribuintes provenientes dos Ministros Edson Fachin (relator), Alexandre de Moraes e Cristiano Zanin), antes de ser suspenso em 13 de outubro de 2025 após pedido de vista do Ministro Gilmar Mendes. 

No que se refere aos votos já proferidos, o relator do caso, Ministro Edson Fachin, apresentou voto no sentido de que a imunidade do ITBI na integralização de capital social possui natureza incondicional, não podendo ser restringida em razão da atividade preponderante da empresa. Para o relator, a ressalva referente à atividade imobiliária está vinculada apenas às hipóteses de reorganização societária, como fusão, incorporação, cisão ou extinção, e não às meras operações de integralização de capital. Assim, segundo essa interpretação, a transmissão de imóveis para formação ou aumento do capital social estaria protegida pela imunidade constitucional independentemente do ramo de atuação da empresa, desde que esta não decorra de reorganização societária.

O voto do relator foi acompanhado pelos Ministros Alexandre de Moraes e Cristiano Zanin, formando, até o momento, placar parcial de 3 votos a 0 favorável aos contribuintes. O Ministro Zanin, contudo, destacou a possibilidade de fiscalização pelos municípios para evitar eventuais fraudes ou simulações nas operações de integralização de capital.

Agora em março de 2026, o processo foi incluído novamente em pauta para julgamento em sessão virtual do Plenário do STF, com previsão de ocorrer entre 20 e 27 de março de 2026, ocasião em que o STF deverá dar continuidade à análise do tema e definir, em caráter definitivo, o alcance da imunidade do ITBI nas operações de integralização de capital com bens imóveis.

Destaca-se, a definição do Tema 1348 possui grande relevância prática, especialmente para empresas do setor imobiliário e estruturas de planejamento patrimonial, como holdings familiares. Isto pois, caso prevaleça a tese apresentada pelo relator, a decisão tende a consolidar o entendimento de que a imunidade do ITBI na integralização de capital social independe da atividade preponderante da pessoa jurídica, o que permitirá que as empresas supramencionadas realizem tal operação sem a incidência do imposto, bem como irá assegurar a segurança jurídica nessas operações, além de abrir espaço para a revisão ou recuperação de valores eventualmente recolhidos indevidamente nos últimos anos.

Dessa forma, o julgamento do Tema 1348 é fundamental para esclarecer o alcance da imunidade prevista no art. 156, § 2º, I, da Constituição, visto que, a definição do STF poderá impactar diretamente estruturas societárias e planejamentos patrimoniais, especialmente no setor imobiliário, além de possibilitar a reavaliação de exigências fiscais e eventual recuperação de valores de ITBI recolhidos indevidamente, observados os prazos legais aplicáveis.

Em casos de dúvidas, a equipe de Tributário do escritório Dessimoni e Blanco Advogados está à disposição por meio do e-mail: consultoriatributaria@dba.adv.br

[1] Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: […] II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição; […] § 2º O imposto previsto no inciso II: I – não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil; […].

[2]  Art. 37. O disposto no artigo anterior não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tenha como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição.