Em 23/08/2022 o Superior Tribunal de Justiça reforçou o entendimento publicado no Acórdão do REsp nº 1937821/SP, objeto do Tema Repetitivo nº 1113, que questiona: a) se a base de cálculo do ITBI está vinculada à do IPTU; e b) se é legítima a adoção de valor venal de referência previamente fixado pelo fisco municipal como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI.

Praticamente, o Superior Tribunal de Justiça afastou o valor venal do IPTU como piso mínimo de tributação, e determinou que tem presunção de veracidade o valor de mercado do imóvel atribuído pelo contribuinte.

Significa dizer que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU.

No entendimento do STJ, é possível dimensionar o valor dos imóveis no mercado segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), o que não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço.

Portanto, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado.

Com isso, o STJ confirma que a prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do Código Tributário Nacional, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo.