Rebecca Gatti Bispo Borges Teixeira e Karina Vidal Onofrio

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.095[1]), estabeleceu que a resolução por falta de pagamento, do contrato de compra de imóvel com garantia de alienação fiduciária, desde que respeitada toda a liturgia necessária, deverá observar a forma prevista na Lei 9.514/1997, por se tratar de legislação específica.

Concomitante aos princípios de aplicação das normas, frente as antonímias jurídicas: o critério de especialidade aduz, que a norma especial prevalecerá sobre a norma geral (lex specialis derogat generali).

À vista disso, entendeu o ministro relator do recurso repetitivo, Marco Buzzi, acrescentando que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) não estabeleceu um procedimento específico para a retomada do bem pelo credor fiduciário, tampouco inviabilizou que o adquirente (devedor fiduciante) pudesse desistir do ajuste ou promover a resilição do contrato.

Diferente, no entanto, se dá a Lei 9.514/1997, vez que delineou todo o procedimento que deve ser seguido, principalmente pelo credor fiduciário, para a resolução do contrato em caso de inadimplemento do devedor, ressalvando a este o direito de ser devidamente constituído em mora, realizar a purgação da mora, ser notificado dos leilões e, após a venda do bem, receber o valor que eventualmente tenha sobrado, deduzido dívidas e despesas.

Por fim, acrescentou o relator, que para aplicação de tal entendimento, necessário se faz a presença dos requisitos presentes na própria Lei especial, quais sejam: i) registro do contrato no cartório de imóveis; ii) o inadimplemento do devedor e iii) sua constituição em mora. Isso pois, a tese fixada no julgamento não abarca situações das quais estejam ausentes tais requisitos.

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